Fecha: 2010-09-07 Visitante: 6274

 

 

 

 

 
 
 

 

 

 

1. INTRODUCCIÓN

 

Desde 2001, aproximadamente, una vez que el país recobró una relativa calma, luego de la crisis financiera y bancaria que lo afectó en los últimos años de la década de 1990, el desarrollo de proyectos inmobiliarios en la ciudad de Quito, entre ellos los de oficinas, tomó un renovado impulso, que se mantiene hasta la actualidad.

Así, es evidente, inclusive a la simple apreciación visual, que en estos últimos años grandes volúmenes de espacios corporativos han seguido ingresando, progresiva y sostenidamente, al mercado de oferta de la Capital, la gran mayoría contratados en compra y, más recientemente, algunos de ellos colocados, también, en alquiler.

 

2.  PRINCIPALES POLOS CORPORATIVOS EN QUITO

 

El Centro Norte de Quito se ha establecido, a través de los años, como el más importante sector corporativo de la ciudad, y el Parque La Carolina se ha constituido en su Núcleo Eje: en sectores en torno suyo se han erigido la mayoría de proyectos de oficinas de la ciudad, y esta tendencia se mantiene invariable hasta la actualidad.

Ésta es la razón por la cual Gridcon Inteligencia Inmobiliaria ha dividido al Centro Norte quiteño en varias Zonas, consideradas los principales polos de desarrollo ejecutivo en la urbe:

 

 

 

PARÁMETROS DE LOS PRINCIPALES POLOS CORPORATIVOS DE QUITO:

  •     Zona 1 – República del Salvador.- Su columna vertebral es la Avenida República de El Salvador; está limitada al norte por la Avenida Naciones Unidas; al sur por la Avenida Eloy Alfaro; al este por la Avenida 6 de Diciembre; y al oeste por la Avenida de Los Shyris.
  •     Zona 2 – Bellavista / El Batán.- Tiene como eje central a la Avenida Eloy Alfaro. Se encuentra entre la Avenida de Los Granados, al norte; la Vía Interoceánica Guayasamín, al sur; el Parque Metropolitano, al oriente; y la Avenida 6 de Diciembre, al occidente.
  •     Zona 3 – Iñaquito.- A esta zona la limitan las siguientes avenidas: por el norte, la Río Coca; por el sur, la Naciones Unidas; por el este, la 6 de Diciembre; y por el oeste, la 10 de Agosto.
  •    Zona 4 – América Norte.- Teniendo como eje a la Avenida América, esta zona está limitada: al norte, por la Avenida El Inca y la Calle Edmundo Carvajal; al sur, por la Avenida Mariana de Jesús; al oriente, por la Avenida 10 de Agosto; y al occidente, por la Avenida Mariscal Sucre (Occidental).
  •     Zona 5 – La Carolina / República.- A esta zona la circundan las Avenidas: Naciones Unidas, al norte; Eloy Alfaro, al sur; República y Amazonas, al este; y 10 de Agosto, al oeste.
  •    Zona 6 – América Sur.- Su eje es el tramo sur de la Avenida América; se encuentra entre las siguientes Avenidas: norte, Mariana de Jesús; sur, Universitaria y Pérez Guerrero; este, 10 de Agosto; oeste, Mariscal Sucre.
  •    Zona 7 – La Mariscal / La Pradera.- El eje central de esta zona es el tramo sur de la Avenida Amazonas. Sus límites son: al norte, la Avenida Eloy Alfaro; al sur, la Avenida Patria; al este, la Avenida 6 de Diciembre; al oeste, la Avenida 10 de Agosto.
  •    Zona 8 – 12 de Octubre.- Su eje lo constituyen las Avenidas 12 de Octubre y González Suárez. Está limitada al norte, con la Avenida Interoceánica Guayasamín; al sur, con las Avenidas Patria y Ladrón de Guevara; al oriente, con la Vía de Los Conquistadores; y al occidente, con la Avenida 6 de Diciembre.

 

3.  ANÁLISIS DE LA OFERTA ACTUAL DE OFICINAS

 

Con información actualizada a marzo de 2008, cuya fuente es la Base SiiD® de Oferta de Oficinas Nuevas, a continuación se analizan los parámetros más relevantes que conforman la oferta de oficinas en las zonas de mayor desarrollo corporativo de la ciudad de Quito:

 

 

 

 

 

 

ü   34 proyectos corporativos se encuentran actualmente en oferta en las zonas de mayor desarrollo corporativo de Quito.

ü   Las zonas # 1 – República de El Salvador, y # 8 – 12 de Octubre, mantienen su hegemonía, demostrada en análisis anteriores (julio 2007), en cuanto a la mayor cantidad de proyectos en oferta (26.47% y 29.41%, respectivamente), y, por consiguiente, en sus correspondientes volúmenes de unidades y superficies totales.

 

 

PROYECTOS DE OFICINAS EN OFERTA ACTUAL

 

 

 

 

ü   La zona # 6 – América Sur, que en la investigación anterior no registraba proyectos corporativos en oferta, esta vez ya presenta uno, que, aunque pequeño (15 unidades – 855 m2), puede dar la pauta para futuros desarrollos, dependiendo, claro está, de su comportamiento en ventas.

ü   En las demás zonas evaluadas la tendencia por número de proyectos corporativos en oferta es muy homogénea, particularidad que permanece muy estable en estos últimos años.

ü   Los proyectos del análisis acogen un total de 1,438 oficinas de las cuales, al momento de la investigación, aún estaban disponibles 698 unidades (49%).

 

 

 

ü   Tal como ya se anotó, en relación directa a su volumen de proyectos en oferta, tanto la zona # 1, como la zona # 8 registran los mayores inventarios en unidades totales y disponibles.

ü   El inventario total de oficinas representa un volumen de 114,760 m2, con una disponibilidad equivalente a 54,455 m2 y, lógicamente, con volúmenes mayores en las zonas # 1 y # 8.

 

 

 

ü   En todas estas variables (inventarios de proyectos, unidades y superficies totales en oferta), las zonas de la República de El Salvador y 12 de Octubre registran, en la actualidad, valores mayores que los de la pasada investigación de julio de 2007.

ü   El rango de superficie de las oficinas en oferta actual en Quito está entre 44 m2 hasta 235 m2, aproximadamente. A continuación, el gráfico señala los tamaños promedio (m2) en cada una de las zonas analizadas:

 

 

 

 

ü   No obstante debe reiterarse que, según los particulares requerimientos de la demanda de oficinas, usualmente los tamaños de las unidades se adaptan a tales necesidades, para entregar áreas mayores.

ü   En cuanto a los precios por m2 de las oficinas, se destaca la zona # 6 – América Sur, que registra los valores más bajos del análisis, los cuales deben responder, entre otras razones (características del proyecto y las oficinas), a que este sector recién en este año se ha incorporado al mercado corporativo de oferta.

 

 

 

ü   Por su parte, en varias zonas este valor ya sobrepasa los US$ 1,000 / m2, tendencia que se mantiene en las zonas # 1 – República de El Salvador y # 5 – La Carolina / República, a la cual se ha incorporado la zona # 8 – 12 de Octubre. Por supuesto, debe recalcarse que estas zonas, históricamente se han constituido en los principales sectores ejecutivos de Quito.

 

4.  CONCLUSIÓN GENERAL

 

Con este artículo, Gridcon Inteligencia Inmobiliaria continúa aportando al análisis del comportamiento y tendencias del mercado inmobiliario en las principales ciudades ecuatorianas.

 

En este caso, en particular, con una actualización general de la evaluación de la oferta de oficinas en la ciudad de Quito.

Lógicamente, existen muchas más variables, factores y características a analizar, tanto de la oferta como de la demanda de oficinas (y de las demás categorías inmobiliarias: vivienda, comercial, servicios), las cuales se realizan de acuerdo con los requerimientos puntuales de nuestros prestigiosos clientes.

 

 

Gridcon Inteligencia Inmobiliaria

Dirección de Estudios e Investigaciones

Abril 2008

 

 

 

 

 

 

 
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